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羊城晚报记者 范晗越
近年来，新房返佣在中介行业几乎成为公开的秘密。佣金的本质是开发商给予中介公司促成新房成交后的提成，随着房地产市场进入深度调整期，中介经纪人间的获客竞争也愈发激烈。在此背景下，部分中介经纪人选择将原本属于自身服务报酬的部分或全部返还给购房者，以此争抢客源。
因此，有市民向羊城晚报记者咨询“返佣”相关事宜，直言：“看起来我好像一点风险都没有，就有机会省几万元，这个操作靠谱吗？”
确有购房者降低购房成本
近日，广州市房地产中介协会发布《关于提高房地产中介服务水平、抵制“返佣”行为的倡议书》（以下简称《倡议书》），倡议中介机构与从业者抵制返佣行为，称其扰乱了房地产市场的正常交易秩序。从购房者视角看，“返佣”看似提供了一个无甚风险的降低购房成本的选择。因此，不少买家会主动选择愿意返佣的经纪人成交，或者和经纪人谈返佣比例。
在等社交平台搜索“返佣”，既有介绍自己获得返佣的经验帖，也不乏遭遇经纪人违约、拖欠、跑路的避雷帖。现实中，部分不良经纪人不明确返佣的具体金额、时间和方式，导致购房者在成交后难以顺利拿到承诺的返佣款项。更有甚者，即便与买家签订了协议也会直接消失，使买家不得不通过法律途径追讨。
即便“返佣”有风险，数万元的潜在优惠仍让购房者很难不心动。以广州市中心区一手供应较充足、成交相对活跃的海珠西区域为例，2025年10月，各大开发商的佣金比例大多在总价的2%至4.5%，这意味着经纪人机构或者团队能够拿到税前总额数万元至十多万元的佣金。如果购房者能从这笔佣金中分得一部分，也是一笔不小的进账。
因此，在中介经纪人愿意让利、和买家以法律文书形式确认返佣的方式、比例，且在完成与开发商的住房交易后不毁约的情况下，返佣行为确实能够帮助买家降低购房成本。
中介、经纪人需承担法律风险
那么，为何广州市房地产中介协会会发出拒绝“返佣”的《倡议书》？对中介行业而言，“返佣”做法究竟有何害处？
在广州市房地产中介协会看来，返佣行为破坏了行业的公平竞争环境，使得那些坚守诚信经营原则的中介机构和从业人员处于不利地位。“我们当时也很犹豫是否要发这份《倡议书》，一方面，不希望大家误解协会是在阻止经纪人让利，另一方面也担心《倡议书》起到负面效果。但是，我们大多数会员单位都希望协会能够在这个关头站出来表一个态，因此最后还是以多数通过。”广州市房地产中介协会有关负责人表示。
“近一年多以来，我们接到的行业内纠纷投诉明显增加。”该负责人介绍，“返佣”行为带来的房产经纪业内纠纷如今并不鲜见。例如，客户在交易促成后退房，开发商需要追回佣金，如果经纪人已经将部分佣金返还给客户，那这笔差额将很难退回；还有一些小型门店，门店经纪人和客户约定返佣后跑路，客户找上门来，老板担心商誉受损，不得不自行承担损失。
“我们提出了拒绝返佣的倡议，是希望从业人员不要矮化自己服务的价值、把核心竞争力从服务变成返利。但我也反复和会员单位强调，如果旗下经纪人真的承诺了返佣，也一定要说到做到，不要让行业的诚信形象被破坏。”广州市房地产中介协会有关负责人表示。
长此以往或致劣币驱逐良币
当下，“返佣”成为了不少面临业绩压力的经纪人成本低、见效快的拓客手段。从固定返现数万元到按比例返现，再到所谓“全佣返”、自己仅保留数千元，不少秉持专业操守的经纪人有苦说不出。
链家地产天河北区域某门店经纪人赵先生便是其中一员，他是一名深耕区域长达10年的新房经纪人。据介绍，在他的收入构成中，新房成交佣金的占比达到近八成。然而，一方面，以链家为代表的专业机构对旗下经纪人约束相对严格，返佣行为受限；另一方面，经过团队分配后，经纪人能够让利的空间也所剩无几。
“房地产中介现在准入门槛较低，不少经纪人抱着赚一笔就走的想法进来。这类经纪人撬单、跑路的概率比较大。”据广州市房地产中介协会负责人介绍，部分经纪人或者机构甚至会在项目营销中心外“蹲守”，以返佣的诱惑将一些其他经纪人已经提供过前期服务的客户“抢走”。
而对于不少长期从事该行业的经纪人而言，前期服务恰恰是他们的职业价值所在。“我的价值在于帮客户基于实际需求提供分析和建议，而楼盘销售不会把不利或不匹配的因素说清楚。客户有几个意向楼盘产品时，我们可以给他做综合对比，这是我们买方经纪人能够提供的服务价值。但面对恶性竞争，我们能做的也只是建议客户厘清返佣的风险。”赵先生表示。
[市民]降低购房成本最为重要
对我来说，降低购房成本肯定最重要。
——广州市民 黄先生
[行业]掷金百万注意规避风险
我们是行业组织，对从业者没有强制约束力，但是大多数会员希望能够阻止“返佣”的恶性竞争继续下去。
——广州市房地产中介协会
希望同行多关注自己的专业能力和服务水平，“返佣”对从业者长期发展没有意义；也希望客户想清楚风险，几百万元买一套房，不应该将那么重要的事情托付在不确定因素上。
——天河北某中介门店经纪人 赵先生
[律师]建议签署协议厘清细则
如一手商品房的购房者遇到中介承诺返佣，建议落实中介公司与开发商之间是否存在销售代理的关系，与中介公司签署正式的返佣金协议，通过返佣金协议约定支付返佣的付款主体、付款条件、付款金额、付款期限、逾期付款的违约责任、维权费用的负担方式、争议管辖条款等相关内容，并在实际履行过程中收集付款条件形成的相关证据（如开发商聘请该中介公司作为销售代理机构的文件、与中介的聊天记录、开发商支付佣金的证据等）。购房者和中介公司之间通过协议约定双方的权责，以便为双方发生争议时提供合同的依据。
——广州金鹏律师事务所律师 石永雄
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